平成21年(受)第1679号敷金返還等請求事件
最高裁HP、民集65巻2号903頁、判例時報2128号33頁、2145号154頁、NBL952号10頁
裁判官 金築誠志、宮川光治、櫻井龍子、横田尤孝、白木勇
原審 H21.06.19大阪高裁判決

【事案の概要】
　居住用マンション一室の賃貸借契約の保証金（敷金）の返還請求事案。敷引条項が10条に違反するかが争われた。

【判断の内容】
①　通常損耗部分を借り主の負担とするものであり、10条前段要件を満たす。
②　10条後段要件について
　敷引特約があり、金額が契約書に明示されている場合には，賃借人は，賃料の額に加え，敷引金額についても明確に認識した上で契約を締結するのであって，賃借人の負担については明確に合意されている。
　通常損耗等の補修費用は，賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常だとしても，これに充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には，その反面において，上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって，敷引特約によって賃借人が上記補修費用を二重に負担するということはできない。
　補修費用に充てるために賃貸人が取得する金員を具体的な一定の額とすることは，通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から，あながち不合理なものとはいえず，敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。
　もっとも，消費者契約である賃貸借契約においては，賃借人は，通常，自らが賃借する物件に生ずる通常損耗等の補修費用の額については十分な情報を有していない上，賃貸人との交渉によって敷引特約を排除することも困難であることからすると，敷引金の額が敷引特約の趣旨からみて高額に過ぎる場合には，賃貸人と賃借人との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に，賃借人が一方的に不利益な負担を余儀なくされたものとみるべき場合が多いといえる。
　そうすると，消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当。
③　本件では、契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて１８万円ないし３４万円を本件保証金から控除するというものであって，本件敷引金の額が，契約の経過年数や本件建物の場所，専有面積等に照らし，本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない。
　賃料は月額９万６０００円であって，本件敷引金の額は，上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３．５倍強にとどまっていることに加えて，借主は本件契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには，礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。
　そうすると，本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず，本件特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。

平成20年（ワ）第15684号不当利得金返還請求事件
判例時報2114号87頁
裁判官　小林康彦

【事案の概要】
　認知症が進行していた92歳の独り暮らしの女性が、梵鐘の製作等を業とする業者との間で50トンの大梵鐘を製作する請負契約を締結し、代金3億円のうち2億円を支払ったが、当該契約が不実告知、不利益事実の不告知によって締結された等と主張して、返還請求をした事案。契約書作成前に支払われた2億円が、契約書において契約解除の場合には違約金として没収されるとなっていた条項の効力が争われた。

【判断の内容】
　次の理由から、不利益事実の不告知による取消を認め、2億円の返還請求を認めた。
①4条2項の趣旨は、消費者が事業者の不適切な勧誘行為に影響されて自らの欲求の実現に適合しない契約を締結した場合には、民法上の詐欺が成立しないときであっても、消費者が当該契約に拘束されることは衡平を欠くことから、消費者に当該契約の効力を否定する手段を与えたもの。
②梵鐘の設置場所が未確定なまま巨大な梵鐘を、寺院でない一個人が注文するという極めて異例な契約内容であることから、契約書作成時点において契約が締結されたものというべき。
③前払い金2億円について、中途解約の場合違約金となることが契約書においてはじめて記載されており、趣旨が変わっているにもかかわらずそのことを告げた事実は認められない。このことは、重要事項にかかる不利益事実の不告知があるものとして、取消事由となるというべき。

平成21年（ワ）第4688号更新料返還請求事件
未登載
裁判官　和久田斉

【事案の概要】
建物賃貸借契約の更新料返還請求。

【判断の内容】
次の理由から返還請求を認めた。
①　更新料の法的性質について、賃料の補充、更新拒絶権放棄の対価、空室損料の違約金のいずれも否定した。
②　10条前段、後段要件を満たす。

平成21年（ワ）第4691号更新料返還請求事件
未登載
裁判官　橋本眞一

【事案の概要】
建物賃貸借契約の更新料の返還請求。消費者契約法施行前の契約が施行後に更新された事案で、消費者契約法の適用があるかも争われた。

【判断の内容】
次の理由から、返還請求を認めた。
①　賃貸借契約において，目的物を使用収益できる期間は契約の重要な要素であって，本件契約の契約期間も明記されているから，その期間の満了により契約関係は一旦終了し，本件更新料特約に基づいて，本件賃貸借契約を2年間更新する(契約期間を2年間として再契約する)旨の黙示の意思表示がされたものと認めるのが相当。
②　更新料の法的性質について、更新拒絶権放棄の対価、賃借権強化の対価、賃料の補充のいずれも否定。
③　10条前段、後段要件を満たす。
④　契約の核心的な合意内容については当事者間の自由に委ねるべきであるから消費者契約法の規制にはなじまないとの被告の主張については、本件更新料の法的性質を合理的に説明することができない以上，自由意思による合意の前提を欠いており採用できない。

平成21年（ワ）第4702号更新料返還請求事件
未登載
裁判官　橋本眞一

【事案の概要】
建物賃貸借契約の更新料の返還請求。婚姻に伴って不要となった家を貸したことから「事業者」に当たるかも争われた。

【判断の内容】
次のとおり判断し、返還請求を認めた。
①　消費者契約法上の「事業」とは，「社会生活上の地位に基づき一定の目的をもってなされる同種の行為の反復継続的遂行」であり，その事業のために契約の当事者となる場合における個人は消費者契約法上の「事業者」となる。
②　本件建物の賃貸は，必ずしも原告との関の本件賃貸借契約に基づく1回限りのものと予定されていたものではなく，被告において，本件建物に居住する必要性が生じない間，本件建物を賃貸する意思を有していたと推認され，現
に，原告の本件建物退去後，本件建物の賃借人を募集していることに照らしても，被告は「事業者」に当たる。
③　本件の更新料の法的性質については、賃料の一部、更新拒絶権放棄の対価、賃借権強化の対価の法的性質は認められない。
④　10条前段、後段要件を満たす。

平成21年（ワ）第4693号更新料返還請求事件
判例タイムズ1334号100頁
裁判官　大島眞一

【事案の概要】
マンションの一室について，過去３回にわたって支払った更新料30万円及び遅延損害金の返還を請求した事案。更新料特約が9条1号、10条に違反しないか争われた。

【判断の内容】
以下の理由から、更新料返還請求を棄却した。
①　従来，賃貸借契約においては，賃貸借契約が解約されることがないように賃借権の保護がされてきたが，本件のような居住用賃貸建物においては，賃貸人が賃貸借契約期間中に解約をすることはまず考えられず，賃借権を強化するよりも，賃借人において，転勤等の理由によって転居しなければならないことがあるので，いつでも賃貸借契約を解約できることを認め，解約した場合には，更新料が次の賃借人が見つかるまで空室となって賃料収入が入らないことのいわば補償（賃借人からみると違約金）として扱われ，期間が満了した場合には更新料は賃料として扱われることになると考えるのが，居住用賃貸建物における更新料の実態に最も適合する。
　したがって，更新料を授受した時点では，いまだ更新料の法的な性質は確定しておらず，期間が満了した場合には賃料に，賃借人が途中で解約した場合には既経過部分については賃料に，未経過分は違約金として扱われることになり，純粋に民法６０１条にいう「賃料」ではないので，賃貸人が賃借人に対し更新料の未経過分を返還しないことに問題はない。
②　10条前段には該当する。
③　10条後段には該当しない。更新料は，賃貸借契約期間中の途中解約がない限り，賃貸期間全体に対する前払いの賃料に該当するものであるところ，賃料は必ず月額で定めなければならないものではなく，更新料名目で賃貸借契約の更新時に賃料の一部を一時払として支払を求めることは不合理なものではない。賃借人が賃貸借契約を期間途中で解約した場合には，既経過部分は賃料に未経過部分は違約金に相当するところ，合理性がある。
④　9条1号には該当しない。次の入居人が決まるまでの賃料収入が途絶えることになるが、1カ月程度であれば賃借人に負担させることに合理性がある。

平成20年（ワ）第18864号建物明渡請求事件
LLI
裁判官　笠井勝彦

【事案の概要】
建物の定期借家契約が終了した後，明け渡しまでの明渡遅延使用料（賃料の倍額）の支払を求めた事案。
「賃借人が本件契約終了と同時に本件建物を明け渡さない場合，賃貸人の請求により，終了の翌日から明渡しに至るまで，賃料の倍額及び管理費に相当する額の使用料を支払わなければならない」との条項が9条1号，10条に反しないかが争われた。

【判断の内容】
以下の理由から，9条1号，10条違反ではないとして，明渡遅延使用料の支払いを認めた。
①　9条1号は，消費者契約の解除に伴う損害賠償の予定又は違約金を定める条項に関する規定であるところ，本件規定はそのような条項ではないから，同号の適用はない。
②　明け渡しのために債務名義取得，強制執行には時間と費用がかかること，賃借人が明渡義務を果たさない場合に備えておくために従前の対価等以上の支払をしなければならないという経済的不利益を予定することは合理的であり，賃借人が上記義務を履行すれば不利益は現実化しないのであるから賃借人の利益を一方的に害するものではなく合理性がある。
③　賃借人が従前と同じ経済的負担をすれば目的物の使用収益を継続できるとするのは契約の終了と整合しない不合理な事態であり，賃借人に返還義務の履行を困難にさせる経済的事情等があるとしても，その事情等が解消するまで賃貸人の犠牲において同義務の履行を免れさせるべき理由はない。
④　本件規定は，契約書上に明記されており，これが賃借人の明渡義務の適時の履行の誘引として定められたものであることは明らか。これによって賃借人が受ける不利益は，賃料相当額の負担増だけであり，しかもそれは賃借人が上記義務を履行すれば発生しないのであって，賃貸人が暴利を得るために本件規定が定められたものでないことも明らか。
⑤　賃借人が本件建物を居所としていたとしても，本件契約が終了すればその使用収益ができなくなるのは当然。

平成21年（レ）第445号更新料支払等請求控訴事件
LLI
裁判官　澤野芳夫，大原純平，野中伸子

【事案の概要】
建物賃貸借契約における更新料請求。賃借人が外国語授業を業とする株式会社であり，連帯保証人が代表取締役となっていた。10条類推適用の有無が争われた。

【判断の内容】
以下のように判断し，類推適用を否定した。
消費者契約法は，消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ，一定の場合に消費者を保護することを目的とする法律である（同法1条）。確かに，事業者同士であっても，その事業の内容により，情報及び交渉力に格差が存在する場合がある。しかしながら，消費者契約法は，法人その他の団体や事業として又は事業のために契約の当事者となる個人は，その事業の内容にかかわらず，自らの事業を実施する上で行う取引に関しては，情報を収集し，また交渉力を備えることが十分に期待できることから，その事業の内容を特段考慮せず「消費者」と「事業者」を明確な基準により分け（同法2条），「消費者」を保護の対象とし「事業者」を保護対象から外したものと解される。そうすると，仮に契約の一方当事者である事業者が，他方当事者である事業者と比べ，相対的に当該契約締結に関し情報及び交渉力の点で劣っていたとしても，当該契約に同法は類推適用されないと解すべきである。

平成19年（ネ）第1353号，平成19年（ネ）第3025号各大学年金受給権確認請求控訴，同付帯控訴事件
判例時報2071号129頁，労働判例995号5頁
裁判官　青柳馨，小林敬子，大野和明

【事案の概要】
私立大学が年金規則（私的年金）を改定し年金を減額したことに対し，受給者（退職者やその遺族）である原告らが，改定前の年金額を受給する権利の確認請求をした事案。一方的な年金規則の改定で減額できることについて10条違反か等が争われた。

【判断の内容】
以下の理由から10条違反ではないとされた。
①　本件年金契約は終身定期金契約に類似した契約であるが，本件年金規則には，本件年金制度が超長期にわたり継続することを考慮して，経済変動や本件年金基金の財政状況等により本件年金制度の維持・存続のために必要な合理的な変更を許容する定めが置かれているのであって，給付内容を含め契約内容の変更があり得ない契約でないことは明らか。
②　本件年金制度における大学の拠出は，教職員の福利厚生，功労報償としての性格が強いもので，積立不足が生じた場合に大学がこれを負担すべきものとはされていない。
③　本件年金規則の改正により給付額の減額が可能であったからといって，大学が何らの制限も受けず，自由に本件年金規則の規定を改定することは許されず，本件年金制度の維持，存続のため，あるいは同制度の目的を達成するため，合理的な裁量の範囲に限って改定が許されるにすぎない。

平成20年（ワ）第5792号土地建物所有権移転仮登記抹消登記等請求事件
LLI
裁判官　佐藤英彦

【事案の概要】
有料老人ホームの入居契約における入居一時金の返還請求を含む事例。償却条項（償却期間60ヶ月，非返還対象分30％，返還対象分70％）が9条1号，10条に違反するかが争われた。

【判断の内容】
次の理由から，9条1号，10条違反にはならないとして，返還請求を棄却した。
①　非返還対象分は，有料老人ホームの入居契約の性質上当然に必要とされるものであり，想定利用期間経過後も新たな賃料相当額を負担せずに施設（専用居室及び共用施設）を利用する権利の対価としての性質を有する。
②　施設開設に関わる費用は，施設を利用する入居者全員が負担するものであるところ，非返還対象分は，かかる施設開設に関わる費用の負担分の性質をも有し，合理性がある。
③　入居契約締結に先立ち，施設のパンフレットを見せられており，これを見ながら契約内容（入居一時金及び償却に関する説明を含む。）の説明を受け，償却条項の内容を了知していた。