◆ H23.07.12最高裁判決

平成22年（受）第676号保証金返還請求事件
最高裁HP、最高裁判所裁判集民事237号215頁、裁判所時報1535号257頁、判例タイムズ1356号81頁、金融商事判例1378号28頁、判例時報2128号33頁、判例時報2145号154頁、金融法務事情1948号90頁、現代消費者法13号110頁
裁判官　田原睦夫（補足意見）、那須弘平、岡部喜代子（反対意見）、大谷剛彦、寺田逸郎（補足意見）
第1審　H21.07.30京都地裁判決
控訴審　H21.12.15大阪高裁判決

【事案の概要】
　マンション居室の敷金返還請求。敷引条項の有効性が争われた。

【判断の内容】
　原判決を破棄し、本件敷引条項は10条違反にならないとした。
①　敷引特約について、賃貸人は，通常，賃料のほか種々の名目で授受される金員を含め，これらを総合的に考慮して契約条件を定め，また，賃借人も，賃料のほかに賃借人が支払うべき一時金の額や，その全部ないし一部が建物の明渡し後も返還されない旨の契約条件が契約書に明記されていれば，賃貸借契約の締結に当たって，当該契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上，複数の賃貸物件の契約条件を比較検討して，自らにとってより有利な物件を選択することができる。賃貸人が契約条件の一つとしていわゆる敷引特約を定め，賃借人がこれを明確に認識した上で賃貸借契約の締結に至ったのであれば，それは賃貸人，賃借人双方の経済的合理性を有する行為と評価すべきものであるから，消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別，そうでない限り，これが信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない（最高裁平成２１年（受）第１６７９号同２３年３月２４日第一小法廷判決・民集６５巻２号登載予定参照）。
②　本件では、敷引き条項について明確に読み取れる条項が置かれていたのであり、賃借人は本件契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上で本件契約の締結に及んだものというべき。
③　本件契約における賃料は，契約当初は月額１７万５０００円，更新後は１７万円であって，本件敷引金の額はその３．５倍程度にとどまっており，高額に過ぎるとはいい難く，本件敷引金の額が，近傍同種の建物に係る賃貸借契約に付された敷引特約における敷引金の相場に比して，大幅に高額であることもうかがわれない。
（補足意見および反対意見がある）

【岡部喜代子反対意見】
①　敷引金は個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるのに，消費者たる賃借人がその性質を認識することができないまま賃貸借契約を締結していることが問題なのであり，敷引金の総額を明確に認識していることで足りるものではない。
②　敷引金は，損耗の修繕費（通常損耗料ないし自然損耗料），空室損料，賃料の補充ないし前払，礼金等の性質を有するといわれており，その性質は個々の契約ごとに異なり得るものである。そうすると，賃借物件を賃借しようとする者は，当該敷引金がいかなる性質を有するものであるのかについて，その具体的内容が明示されてはじめて，その内容に応じた検討をする機会が与えられ，賃貸人と交渉することが可能となるというべきである。例えば，損耗の修繕費として敷引金が設定されているのであれば，かかる費用は本来賃料の中に含まれるべきものであるから（最高裁平成１６年（受）第１５７３号同１７年１２月１６日第二小法廷判決・裁判集民事２１８号１２３９頁参照），賃借人は，当該敷引金が上記の性質を有するものであることが明示されてはじめて，当該敷引金の額に対応して月々の賃料がその分相場より低額なものとなっているのか否か検討し交渉することが可能となる。また，敷引金が礼金ないし権利金の性質を有するというのであれば，その旨が明示されてはじめて，賃借人は，それが礼金ないし権利金として相当か否かを検討し交渉することができる。事業者たる賃貸人は，自ら敷引金の額を決定し，賃借人にこれを提示しているのであるから，その具体的内容を示すことは可能であり，容易でもある。それに対して消費者たる賃借人は，賃貸人から明示されない限りは，その具体的内容を知ることもできないのであるから，契約書に敷引金の総額が明記されていたとしても，消費者である賃借人に敷引特約に応じるか否かを決定するために十分な情報が与えられているとはいえない。
③　消費者契約においては，消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差が存在することが前提となっており（消費者契約法１条参照），消費者契約関係にある，あるいは消費者契約関係に入ろうとする事業者が，消費者に対して金銭的負担を求めるときに，その対価ないし対応する利益の具体的内容を示すことは，消費者の契約締結の自由を実質的に保障するために不可欠である。敷引特約についても，敷引金の具体的内容を明示することは，契約締結の自由を実質的に保障するために，情報量等において優位に立つ事業者たる賃貸人の信義則上の義務であると考える（なお，消費者契約法３条１項は，契約条項を明確なものとする事業者の義務を努力義務にとどめているが，敷引特約のように，事業者が消費者に対し金銭的負担を求める場合に，かかる負担の対価等の具体的内容を明示する義務を事業者に負わせることは，同項に反するものではない。）。このように解することは，最高裁平成９年（オ）第１４４６号同１０年９月３日第一小法廷判決・民集５２巻６号１４６７頁が，災害により居住用の賃借家屋が滅失して賃貸借契約が終了した場合において，敷引特約を適用して敷引金の返還を不要とするには，礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存することを要求していること，前掲最高裁平成１７年１２月１６日第二小法廷判決が，通常損耗についての原状回復義務を賃借人に負わせるには，その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしていることから明らかなように，当審の判例の趣旨にも沿うものである。
④　10条前段要件は満たす。
⑤　後段該当性についてみると，原審認定によれば，本件敷引金の額は本件契約書に明示されていたものの，これがいかなる性質を有するものであるのかについて，その具体的内容は本件契約書に何ら明示されていないのであり，また，上告人と被上告人との間では，本件契約を締結するに当たって，本件建物の付加価値を取得する対価の趣旨で礼金を授受する旨の合意がなされたとも，改装費用の一部を被上告人に負担させる趣旨で本件敷引金の合意がなされたとも認められないというのであって，かかる認定は記録に徴して十分首肯できるところである。したがって，賃貸人たる上告人は，本件敷引金の性質についてその具体的内容を明示する信義則上の義務に反しているというべきである。加えて，本件敷引金の額は，月額賃料の約３．５倍に達するのであって，これを一時に支払う被上告人の負担は決して軽いものではないのであるから，本件特約は高額な本件敷引金の支払義務を被上告人に負わせるものであって，被上告人の利益を一方的に害するものである。
　以上のとおりであるから，本件特約は消費者契約法１０条により無効と解すべきである。
⑥　上告人は，建物賃貸借関係の分野では自己責任の範囲が拡大されてきている，本件特約を無効とすることにより種々の弊害が生ずるなどと述べるが，賃借人に自己責任を求めるには，賃借人が十分な情報を与えられていることが前提となるのであって，私が以上述べたところは，賃借人の自己責任と矛盾するものではなく，かつ，敷引特約を一律に無効と解するものでもないから，上告人の上記非難は当たらない。

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