◆ H22.10.29京都地裁判決

平成21年（ワ）第4693号更新料返還請求事件
判例タイムズ1334号100頁
裁判官　大島眞一

【事案の概要】
マンションの一室について，過去３回にわたって支払った更新料30万円及び遅延損害金の返還を請求した事案。更新料特約が9条1号、10条に違反しないか争われた。

【判断の内容】
以下の理由から、更新料返還請求を棄却した。
①　従来，賃貸借契約においては，賃貸借契約が解約されることがないように賃借権の保護がされてきたが，本件のような居住用賃貸建物においては，賃貸人が賃貸借契約期間中に解約をすることはまず考えられず，賃借権を強化するよりも，賃借人において，転勤等の理由によって転居しなければならないことがあるので，いつでも賃貸借契約を解約できることを認め，解約した場合には，更新料が次の賃借人が見つかるまで空室となって賃料収入が入らないことのいわば補償（賃借人からみると違約金）として扱われ，期間が満了した場合には更新料は賃料として扱われることになると考えるのが，居住用賃貸建物における更新料の実態に最も適合する。
　したがって，更新料を授受した時点では，いまだ更新料の法的な性質は確定しておらず，期間が満了した場合には賃料に，賃借人が途中で解約した場合には既経過部分については賃料に，未経過分は違約金として扱われることになり，純粋に民法６０１条にいう「賃料」ではないので，賃貸人が賃借人に対し更新料の未経過分を返還しないことに問題はない。
②　10条前段には該当する。
③　10条後段には該当しない。更新料は，賃貸借契約期間中の途中解約がない限り，賃貸期間全体に対する前払いの賃料に該当するものであるところ，賃料は必ず月額で定めなければならないものではなく，更新料名目で賃貸借契約の更新時に賃料の一部を一時払として支払を求めることは不合理なものではない。賃借人が賃貸借契約を期間途中で解約した場合には，既経過部分は賃料に未経過部分は違約金に相当するところ，合理性がある。
④　9条1号には該当しない。次の入居人が決まるまでの賃料収入が途絶えることになるが、1カ月程度であれば賃借人に負担させることに合理性がある。

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