平成18年（レ）第196号損害賠償請求控訴事件，平成18年（レ）第239号損害賠償請求附帯控訴事件
判例タイムズ1273号221頁
裁判官　横山光雄，高木勝己，小川清明

【事案の概要】
建物賃貸借契約の敷引特約が10条により一部無効であるとして，賃借人の賃貸業者に対する敷金返還請求が一部認容された事例

【判断の内容】
次の理由から，25万円について請求を認めた。
①　敷引金の性質は，契約成立の謝礼，自然損耗の修繕費用，更新料免除の対価，終了後の空室賃料，賃料を低額にすることの代償などの様々な要素を有するものが渾然一体となったものである。
②　本件敷引金のうち，契約更新の際賃料を下げる代わりに敷引金を5万円上げたことが明らかであり，この部分は賃料減額の代償である。残りの25万円については元々予定されていた敷引金であり，①の性質を有する。
③　5万円の部分は賃料低額の代償として賃借人に一方的に不利益ということはできず有効であるが，25万円の部分は一方的に不利益である。
④　敷引特約は，賃借人の交渉努力によって特約自体を排除することは困難であり，事業者が一方的に押しつけている状況にあるといっても過言ではない。本件敷引特約についても，25万円については交渉の余地がなかったと認められる。